Что такое траншевая ипотека
Траншевая ипотека — это вид ипотечного кредитования, при котором банк перечисляет средства не единовременно, а частями, обычно двумя траншами. Сначала банк переводит небольшую часть суммы — 10-50% стоимости недвижимости — сразу после подписания ипотечного договора. Второй транш поступает застройщику только на этапе завершения строительства или за несколько месяцев до этого момента.
Как работает траншевая ипотека
- Первый транш: После оформления договора заемщик и застройщик заключают договор долевого участия (ДДУ), после чего банк перечисляет первую часть кредита — от 10% до 50% суммы — на счет застройщика.
- Второй транш: Эта часть средств переводится после сдачи дома в эксплуатацию или незадолго до этого. Заемщик начинает погашать основную часть кредита только после получения второго транша.
На этапе между двумя траншами проценты начисляются только на ту сумму, которую фактически выдал банк. Таким образом, ежемесячный платеж гораздо ниже, чем при обычной ипотеке.
Кому подходит траншевая ипотека
Траншевая ипотека чаще всего востребована при покупке жилья в новостройках, когда дом еще строится. Это удобно, если заемщик уже арендует квартиру, — до завершения строительства его платежи по ипотеке будут минимальными, что позволяет сократить нагрузку на бюджет.
Преимущества траншевой ипотеки
- Низкие ежемесячные платежи на этапе строительства, пока заемщик не получил вторую часть кредита.
- Проценты начисляются только на выданный транш, а не на всю сумму сразу.
- Цена жилья фиксируется в момент заключения договора.
- Возможность планировать расходы: заемщик начинает платить основную часть кредита, уже проживая в квартире.
Недостатки траншевой ипотеки
- Доступна не во всех банках и не у всех застройщиков — в 2025 году, как правило, траншевую ипотеку выдают только крупные банки.
- Ограниченный выбор недвижимости: программа распространяется на конкретные новостройки.
- Строгие требования к первоначальному взносу — чаще всего от 15% и выше, что выше, чем по некоторым обычным ипотечным программам.
- Невозможность использовать материнский капитал в качестве первого взноса в некоторых случаях.
- Возможна надбавка к ставке при использовании траншевой ипотеки.
Условия и ставки
| Условия | Детали |
|---|---|
| Первоначальный взнос | 10–30% (часто 15–20% по требованию банка) |
| Количество траншей | Обычно два, реже — три и более |
| Срок выдачи всех траншей | До 36 месяцев с момента оформления первой части кредита |
| Ставка | Стандартная или льготная (зависит от программы банка; возможна надбавка) |
| Какие объекты | Только новостройки (лица, участвующие в ДДУ) |
| Оформление права собственности | После сдачи дома в эксплуатацию |
| Использование маткапитала | Не всегда возможно |
Кому и когда выгодна траншевая ипотека
Траншевая ипотека — оптимальный вариант для тех, кто приобретает жилье на этапе строительства и хочет минимизировать выплаты до момента заселения. Программа позволяет фиксировать цену квартиры и снизить ежемесячную нагрузку на время ожидания сдачи объекта.
Однако стоит заранее внимательно ознакомиться с условиями банка и застройщика — траншевая ипотека имеет ограничения и не всегда доступна для всех объектов недвижимости.
Заключение
Траншевая ипотека — это инструмент, который помогает избежать крупных выплат до получения ключей от новостройки. Она снижает загрузку бюджета до переезда, но требует соблюдения ряда условий и ограничений. Перед подписанием договора важно сравнить предложения банков, размер первоначального взноса и убедиться, что программа поддерживается застройщиком выбранного объекта.
